슬로우밀리 이야기

No.4

2020.10.20

서울 주택 시장에서 테라랩스가 찾은 기회

1. 테라랩스가 바라보는 주택 시장의 문제

서울 주택보급률의 함정 : '살 만한(LIVE) 집'은 충분한가?

서울 주택보급률은 95.%입니다. 언뜻 보면, 수 년 내 100%에 도달할 수 있는 수치로 보입니다. 그러나 노후도와 반지하와 같은 거주 환경을 반영하면 이야기가 달라집니다. 단순 계산해봐도 노후도 30년 이내 주택 보급률은 60%도 채 안 되는 수치가 됩니다.

서울시에서 발표한 자료를 봐도 공급 부족은 여실히 확인할 수 있습니다. 2025년까지 주택 멸실량 22만 5천 가구가 예상됨에 따라 현 서울시가 발표한 공급 계획을 총 동원해도 중장기적으로 부족 주택수는 약 21만 가구가 될 것으로 전망됩니다. 장기적인 시각에서도 2045년까지 1~2인 가구 수는 더욱 분화되어 공급 부족 현상은 지속될 것으로 예상됩니다.

서울 주택 가격의 가파른 변화 : '살 수 있는(BUY) 집'은 충분한가? 

서울 아파트 중위가격은 가파르게 치솟고 있어, 웬만한 직장인은 월급만 모아서는 '범접하기 어려운 집'이 되었습니다. 자본적 여력의 한계가 있는 1~2인 가구의 70%는 非아파트에 거주하고 있습니다. 도심 속에서 흔히 볼 수 있는 다가구/다세대 주택이죠.

획일적인 주택 평면 : '라이프스타일의 변화를 반영하는 평면'의 부재 

1~2인 가구에게는 합리적인 가격의 다가구/다세대 주택도 좋은 대안이 될 수 있습니다. 그러나 1~2인 가구의 대부분을 차지하는 밀레니얼 세대의 취향이 결여된 '막빌라'는 젊은 세대에게도 환영받지 못합니다. 그러나, 도심 내 절대 부족한 주택 공급량으로 인해 이 마저도 울며 겨자먹기로 '막빌라'라도 들어가는 것이 현실이죠.

영세한 건축업자들에게도 사업하기 어려운 환경인 것은 사실입니다. '치솟는 땅 값'으로 인해 최소한의 사업성을 확보하기 위해서는 '싼 자재'로 '획일적인 평면'을 공급할 수 밖에 없는 것이죠. 소규모로 진행되다 보니, 1~2인 가구의 생활 패턴을 고려한 평면에 대한 연구 개발이 어렵고, 한 두 건 공급에 그치다 보니 규모의 경제를 시도하기도 어렵습니다.

그래서 여전히, '빌라촌'은 나무 한그루 구경하기 어려운 삭막한 도시의 단면을 담고 있는지도 모릅니다.

2. 테라랩스가 해결하고 싶은 문제

1990년대와 비교해보면, 1~2인 가구의 라이프스타일의 모습은 많이 변했습니다. 2020년을 살아가는 밀레니얼 세대는 Work & Life Balance, 재택근무, 소확행, 가심비, 공유경제에 익숙합니다. 그러나, 앞서 열거한 다양한 한계성으로 인해 소형 주택은 다양한 라이프스타일을 수용하지 못한 채 정체되어 있는 것이 현실입니다.

테라랩스 팀 구성원 전원 모두 '밀레니얼 세대'입니다. 우리 모두 폭등하는 부동산 가격에 분노했고, 도심 내 낙후되고 정체된 주거환경에 깊은 한숨을 쉬고 있습니다. 그러나, 문제를 그저 바라만 보고 있을 수만은 없습니다.

《행복의 건축》에서 알랭 드 보통이 말한 것처럼, “장소가 달라지면 나쁜 쪽이든 좋은 쪽이든 사람도 달라진다". 특히, 주거환경과 삶의 모습을 담는 주거 공간은 늘 우리의 생각과 감정에 깊은 영향력을 행사하기 때문에, 우리 삶의 기반이 되는 주거 공간에 대한 진보와 혁신이 필요합니다.

테라랩스는 정부의 정책에서도, 건축업자들의 경제 논리에서도 소외되고 있는 밀레니얼 세대를 위해 "살고 싶은 집을, 살 수 있는 가격대"에 공급하자는 미션으로 사업 방향을 전개하고 있습니다. 차갑고, 바쁜 도심 안에서, 주거환경만큼은 '따뜻하고, 안락한 쉼'을 만끽하여 풍요로운 생활을 누릴 수 있도록 해주자는 것이 테라랩스가 가고자 하는 방향입니다.

결국, 우리는 소형 주택 시장에서 공급자와 수요자가 Win-Win할 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 공급자에게는 규모의 경제를 실현시켜줘야 하며, 수요자에게는 '라이프 스타일을 존중하는 주거서비스를 제공해야 합니다. 

3. 테라랩스가 문제를 해결하는 방법 

공급자 Side - 최소한의 비용으로 개발이익을 극대화하기 

① 손실률 0% 땅 찾기

주택 개발 사업비용의 가장 큰 비중을 차지하는 것은 '땅 값'입니다. 도심지일수록 그 비중이 커져, 약 70%까지 높아집니다. 그만큼, 땅을 싸게 사면 개발 이익을 극대화할 수 있습니다. 그러나 토지는 '고유의 개별성'이라는 태생적 한계로 인해 인접지라도 토지의 형상, 도로접합 조건 등에 따라 지을 수 있는 건축물의 크기가 건축의 규모가 매우 상이합니다. 이 때문에, 동일 지역 내에서도 단위 면적당 토지가는 20~30%까지 차이날 수 있습니다.

테라랩스는 지난 2년 동안 '테라빌드 플랫폼'을 통해 서울 · 수도권 지역에서 1,000건 이상의 사업성 검토를 진행하였습니다. 다양한 케이스들을 검증해보니, 개발 효율을 극대화할 수 있는 '땅의 조건'을 찾게 되었습니다.

② 자재 일괄 구매를 통한 공사 원가 절감

앞서 언급한 것처럼, 토지의 개별성으로 인해 공장에서 물건을 찍어내 듯 만들 수 없는 주택의 태생적 한계는 주택 설계의 표준화를 이루기에 한계가 있습니다. 그러나, 주택 개발 비용 중 두 번째로 큰 비중을 차지하는 '공사비'를 줄일 수 있다면, 이 또한 개발 효율을 높일 수 있게 됩니다.

수요 Side - 합리적인 가격에 양질의 주택을 공급하기

① 거주자의 마음을 헤아리는 건축 계획

건물 앞 나무 한 그루가 집으로 향하는 여정을 기분 좋게 해준다는 믿음, 한 줄기 곧게 뻗은 조명이 귀가하는 나를 맞이해줄 수 있다는 믿음이 있습니다. 도심 속 바쁜 일상에 치열하게 하루를 보냈을 밀레니얼 세대에게 '따뜻한 안식처'로 향하는 발걸음이 될 수 있도록 외관 디자인을 계획하였습니다.

② 라이프스타일을 존중하는 평면 계획

1인 가구는 1~1.5룸, 2인 가구는 2~3룸이라는 일률적인 공식에서 나아가, 밀레니얼 세대의 변화된 라이프스타일을 반영하고 싶었습니다. 실제 사용하는 사람들의 생활 동선을 고려하여 유연한 평면을 설계하였습니다. 결국, 공간의 변화는 사고의 변화로 이뤄지며, 감도 높은 도시 감수성을 회복할 수 있을것이라 믿습니다.

③ 3세대 소형주택으로의 진화

주택 기획 단계에서 '생활 비용'과 '생활 편의성'에 관한 검토도 동반됩니다. 테라랩스는 도심 주요 업무지구로 출퇴근하는 직장인을 1차 타겟으로 상품을 기획하므로 역세권 도보 5분 이내의 입지로 선정합니다. 이 경우, 자연스럽게 평일의 차량 이용량이 적어져 차량 유지비용을 줄일 수 있게 되면, 차량을 소유보다는 공유하는 빈도가 높아질 수 있겠다는 가정하에 '공유차량 전용 Zone'을 설치하게 되었습니다.

이 외에도 스마트폰 하나로 집 안의 가전/가구를 제어할 수 있다면, 생활 동선을 줄여 편리한 삶이 가능하게 됩니다. 출근하며 스마트폰으로 조명과 미사용 가전 제품의 스위치를 제어하며, 퇴근길에 냉난방기를 미리 가동하여 쾌적하고 포근한 집의 온도를 유지할 수 있도록 합니다.

"결국, 공급 단계에서의 개발 비용을 줄이고, 수요자가 원하는 상품을 기획해야 밀레니얼 세대가 합리적인 가격에 양질의 주거환경에 거주할 수 있게 되는 선순환 구조를 가져갈 수 있습니다." 

슬로우밀리는

밀레니얼을 위한

새로운 도시형생활주택 입니다.