슬로우밀리를 만드는 사람들

No.11

2020.11.05

슬로우밀리 심사역 장태훈 #02

대출 전문 심사역이 알려주는 신축빌라 매매시 주의사항


슬로우밀리 심사역 장태훈 두 번째 이야기

대출 전문 심사역이 알려주는 신축빌라 매매시 주의사항

장태훈 PRO | 슬로우밀리 심사역

대출의 긍정적인 부분을 알리고 싶은 심사역. 20대 초반 부동산 중개를 시작으로 부동산 임대관리, 시행·시공사, P2P까지 거친 부동산 10년 차 베테랑이다. 약 3년간 테라랩스의 서비스인 테라빌드와 슬로우밀리의 심사역으로 수백억의 대출을 리스크 없이 진행해왔다. 그는 테라빌드와 슬로우밀리에서 개인이 풀기 어려운 금융을 다양한 기법을 통해 풀어주며, 프로젝트를 성공적으로 마무리하고 싶은 건축주들을 도와주고 있다.


서울 아파트 중위 가격이 10억으로 치솟는 동시에 부동산 세금이 강화되며, 아파트에 비해 진입 장벽이 낮은 빌라로 관심이 쏠리고 있다. 이전엔 '빌라'만 검색하면 '빌라 절대 사지 마세요' 같은 글이 상위에 노출이 됐는데, 요즘엔 그 판이 바뀌었다. 빌라 투자에 대해 묻는 카페 글, 빌라 가격 폭등 예상론, 돈 되는 신축빌라 고르는 방법 등 콘텐츠의 노출 순위가 변동됐다. 빌라에 대한 사람들의 생각이 바뀐 것이다. 그렇다면 빌라에 대한 진실은 무엇일까. 지금부터 장태훈 심사역에게 빌라에 대한 '팩트'를 들어보자. 

Q. 요즘 서울 빌라 거래량이 아파트보다 많아졌다고 해요. 왜 그런 현상이 일어난 걸까요?

첫 번째, 서울 아파트 진입 장벽이 매우 높아졌습니다.

서울 아파트 중윗값이 10억이에요. 취득세까지 고려하면 현금 6억 넘게 확보해야 합니다. 혼자 살면서, 그 큰돈을 마련하기에는 한계가 있어요. 그래서 아파트보다 가격선이 낮은 빌라로 눈을 돌릴 수밖에 없죠.


두 번째, 전셋값 폭등으로 인해 내 집 마련에 나선 사람들이 늘었습니다.

최근 임대차 3법으로 전셋값이 폭등했다는 기사 자주 접하셨죠? 실제로 현장에서 일어나는 일입니다. 임차인이 계약 갱신청구권을 쓰려고 하면 임대인이나 임대인의 자녀가 입주할 예정이라 계약 연장이 어렵다고 통보받는 사례가 많아요. 반대로 계약 갱신을 한 임차인도 2년 뒤 전셋값 폭등을 감당할 수 있을까 하는 공포감을 느끼죠. 그래서 마음 편하게 내 집 한 채 가져보자는 심리가 빌라 거래량에 반영된 것 같습니다.



Q. 신축빌라 매매는 오르지 않는다는 선입견이 있는데, 정말 그런가요?

빌라도 역시, 입지에 따라 다른 것 같습니다. 특히 강남 3구는 땅값이 너무 올라서, 중소형 주택 공급이 다른 지역에 비해 활발한 편이 아니에요. 공급은 한정적인데, 수요는 많기 때문에 가격이 지속 상승하는 모습을 보입니다.


송파구 신축빌라의 경우, 불과 4~5년 전만 해도 쓰리룸이 3억 대면 분양이 가능했어요. 그런데, 9호선 황금라인이 개통된 후 2020년 현재 6억 대에 실거래가 이뤄지고 있죠. 이런 데이터를 보면, 빌라도 입지나 구조, 개발 호재에 따라 가격 상승이 가능하다고 봐요.

Q. 소위 빌라로 일컫는 다가구주택, 다세대주택, 연립주택.. 의미가 어떻게 다른가요?

주택법에 따라 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 돼요. 단독주택에 해당하는 것이 바로 '다가구주택'이에요. 다가구주택은 단독주택이기 때문에 소유자가 1명이며, 각 호실별로는 임대만 가능해요.


다세대주택, 연립주택은 공동주택으로 호실마다 소유권이 존재하기 때문에 개별 매매, 임대가 가능해요. 다세대주택과 연립주택의 차이는 건물 전체 연면적의 크기로 구분되는데, 강남권 연예인들이 선호하는 주거형태인 고급빌라는 주택법상 연립주택일 가능성이 크죠.

Q. 다가구주택은 전세자금 대출이 잘 안 나온다고 하던데, 실제로 그런가요?

다가구주택 임대인이 그 건물을 담보로 대출을 받았거나, 기존 임차인들이 대출을 받은 경우, 새로운 임차인은 대출이 적게 나오거나 대출 진행이 어려울 수 있어요. 그래서 계약하기 전에 주거래 은행에 대출이 가능한지 문의한 후 진행하는 것이 좋아요. 만약 급하게 계약하셔야 한다면, 임대인에게 '전세대출 불가 시 본 임대차 계약은 무효로 함'과 같은 특약을 기재하시는 것을 추천드립니다.



Q. 슬로우밀리는 도시형생활주택이라고 표기되어 있던데, 도시형생활주택은 또 다른 개념인가요?

도시형생활주택은 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 2009년 정책으로 도입됐는데, 기존 빌라에 비해 건축적으로 완화된 개념이라고 이해하시면 돼요. 일반적인 다세대주택은 주택 4개 층까지 건축이 가능한데 비해, 도시형생활주택(단지형 다세대주택)은 건축위원회의 심의를 받으면, 주택으로 쓰는 층수를 5개 층까지 건축할 수 있습니다. 동일한 땅이라도, 다세대주택 보다 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 더 많은 세대수를 공급할 수 있게 되어 공급자 관점에서 유리할 수 있는 주택 유형이에요.

슬로우밀리 장태훈 심사역
슬로우밀리 장태훈 심사역

Q. 슬로우밀리는 어느 정도 자금 여유가 있어야 입주할 수 있나요?

분양가 대비 60% 수준의 자금이 있으면, 주택 담보대출을 활용해 입주할 수 있습니다. 송파구는 투기지역으로 분류되기 때문에 주택담보대출비율(LTV)이 40%까지 가능해요. 그런데, 소득을 기준으로 대출 상환 능력까지 고려하기 때문에, 개인별로 대출 비율은 달라져요. 슬로우밀리 지점과 타입별로 분양가가 달라서 준공 시점에 다시 문의를 주시면 정확히 말씀드릴 수 있습니다.



Q. 빌라 전세 대출은 얼마나 받을 수 있나요?

전세보증금의 80%까지 전세자금 대출이 가능해요. 물론 주택 담보대출과 마찬가지로 상환능력을 보기 때문에 개인의 소득과 신용도도 고려하죠. 소득과 신용이 우수하다는 전제하에 전세보증금이 5억이라면, 1억 정도의 자금 여력이 있으면 입주할 수 있습니다.



Q. 신축빌라는 보통 매매가와 전세가의 차이가 크지 않더라고요. 일명, 깡통전세라고도 하는 깡통주택이 될까 봐 전세 계약을 두려워하시는 분들이 있는데, 어떻게 예방할 수 있을까요?

전세보증보험을 가입하시라고 꼭! 권해드려요. 보증보험회사마다 그 차이는 있지만, HF 주택금융공사에서 출시한 전세지킴보증 상품을 기준으로, 수도권은 최대 5억까지 전세보증금을 보호받을 수 있어요. 보증료율은 전세보증금의 0.05%~0.07% 정도예요. 3억 원 기준 연간 15~21만 원 보증보험료가 발생하지만, 안전하게 보호받기 위해서는 가입이 필수입니다.

(보증보험상품 참고) https://www.hf.go.kr/hf/sub02/sub12_01.do#/jwxe_main_content


Q. 오피스텔 vs 슬로우밀리, 심사역님의 선택은?

전 당연히 슬로우밀리죠. 주택이 주는 안정감이 있어요. 애초에 주거용으로 계획된 대단지 오피스텔이 아닌 이상, 도심 내 오피스텔은 통상 업무용 사무실이 혼재된 경우가 많아요. 이런 경우, 집이 주는 안락함을 기대하기는 어렵죠.


그리고 오피스텔은 업무용으로 분류되기 때문에 부동산 취득세에서도 차이가 나요. 매매가 5억이라고 가정할 때, 오피스텔은 취득세만 2,300만 원이에요. 반면, 슬로우밀리는 전용 85m2 규모 이하의 주택이기 때문에 취득세 감면 혜택을 받아 550만 원이에요.



Q. 생애 첫 집을 구매한다면, 어떤 기준에서 집을 선택하는 것이 좋을까요?

거주자의 라이프스타일이나 자금 수준이 가장 중요하겠지만, 일반적인 기준을 말씀드리자면 "역세권인 주택"인지가 가장 중요해요. 역세권 집을 찾는 수요가 많아 자산 가치의 상승 요인 중 하나거든요.


아파트는 3인 이상의 가족 중심의 수요가 선택하기 때문에 보통 초등학교가 가깝다면 역에서 다소 멀더라도 감수하는 분들이 많아요. 그런데 중소형 주택은 도심 내 접근성과 쾌적성을 가장 누리고 싶은 1~2인 가구가 주로 선택하기 때문에 교통이 편리한 곳이 가장 중요해요. 그래서 슬로우밀리 전 지점은 역세권 5분 이내 지역으로 입지를 선정했습니다.


Q. 이제 밀레니얼이 주택 시장의 주류층으로 자리 잡았어요. 주택 매매나 임대를 위해 대출을 이미 받은 사람도 있고, 앞으로 대출을 받게 될 사람도 있을 텐데요, 대부분이 '대출'이라는 것에 대한 막연한 두려움이 있는 것 같아요. 금융 전문가로서 이들에게 어떤 이야기를 해주고 싶으신가요?

밀레니얼의 부모님 세대는 IMF나 굵직한 경제 위기를 몸소 겪으셨기 때문에 대출을 '빚'이라고만 생각하시죠. 그런 생각들이 자녀 세대에까지 영향을 미쳤을 거고요. 틀린 말은 아니지만, 그건 대출의 한 면만 본 거예요. 요즘 같은 유동성이 풍부한 시기에는 화폐가치가 점차 떨어지기 때문에 레버리지를 활용한 주택 구매는 오히려, 자산을 지킨 일 수 있는 방법이에요.


처음 대출을 받으려 할 때 두려울 수 있겠지만, 그럴수록 원금, 대출 이자, 상환 시기 등에 대한 명확한 계획을 세워보세요. 막상 그 실체를 정면으로 대응하면, 그리 두려워할 일이 아니었다는 걸 알게 될 거예요. 내가 가용할 수 있는 수준의 대출은 인생에 있어 독이 아닌, 약으로 작용한다는 걸 기억했으면 좋겠어요.

슬로우밀리 장태훈 심사역 인터뷰 시리즈

01 심사역이 알려주는 빌라 건축비용의 모든 것  클릭
02 대출 전문 심사역이 알려주는 신축빌라 매매시 주의사항  클릭
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