좋은 시공사 선정하기

Q. 자기소개 부탁드려요.

대학에서 건축을 전공했습니다. 이후 부림동 11-8번지 PM (Project Management) 서비스를 시작으로 지금까지 약 15개의 다세대주택 현장들을 지속적으로 관리하며 PM을 이끌고 가고 있습니다.

부동산 개발 PM (Project Management) 이란 사업기획, 설계 및 인허가, 금융 조달, 세무 컨설팅, 시공사 선정, 공정관리, 사용승인 및 준공, EXIT 전략 등 프로젝트 전 과정에 대한 종합 컨설팅 서비스를 의미합니다. 그중에서 금융 조달, 세무 컨설팅을 제외한 모든 부분을 관리하고 있습니다.

Q. 다세대주택, 흔히들 빌라라고 부르죠. 사실 신축 빌라라고 하면 '하자' '날림 공사'에 대한 우려가 있는데요, 왜 그런 건가요?

먼저 '하자'와 '날림공사'의 대명사가 왜 신축빌라 됐는지 생각해 볼게요. 시공사가 마진을 더 남기기 위해 일정 퀄리티 이상의 제품을 쓰지 않았거나, 날림 공사를 한 측면도 분명히 있습니다.

하지만 저는 날림공사를 한 빌라의 건축주 책임이 가장 크다고 생각해요. 건축을 할 때 처음부터 끝까지 모든 결정권은 건축주에게 있습니다. 자재, 시공사 모두 건축주가 결정한 거죠. 품질 우선이 아닌 저렴한 자재, 낮은 공사비를 제시하는 시공사를 선택했기 때문에 그런 결과가 나온 거예요.

시장에는 노무비, 자재비, 시공사 마진 등 모든 부분에 적정가라는 게 있습니다. 그 적정가보다 낮게 제시하는 시공사를 선택하면, 당연히 하자가 발생하거나 날림공사가 될 수밖에 없어요. 왜냐하면 그 시공사도 어디선가 이윤을 남겨야 하기 때문에 뭘 빼거나, 덜 하는 수밖에 없죠.

사실 이런 날림공사는 일반 빌라 시장에서만 통용된 게 아니라 몇 년 전까지만 해도 관공서 공사에서도 똑같이 발생했어요. 시공사들이 관급공사를 수주하기 위해 가격을 써내면 제일 낮은 가격의 시공사가 당선이 되는 거예요. 그러다 보니 품질 위주의 공사보다는 날림, 하자 공사가 빈번하게 발생할 수밖에 없죠. 이런 식으로 시장이 커왔어요. 다행히 5년 전 '최저가낙찰제'가 퇴출되면서 조금씩 건축 시장 전체가 변하고 있는 것 같아요.

부작용 많은 '최저가낙찰제' 관급공사에서 퇴출

Q. 빌라에 갖는 '하자', '날림 시공'에 대한 인식을 벗어나기 위해 슬로우밀리는 어떤 기준으로 시공사를 선정했는지 궁금해요.

슬로우밀리는 충분한 자재비 투여와 더불어 우량한 시공사를 선정했습니다.

비슷한 규모의 빌라에 투입되는 일반적인 자재비 대비 슬로우밀리의 자재비는 20-30% 정도 더 높은 편입니다. 이는 고품질의 자재 사용했기 때문인데요 자연스럽게 주택의 품질이 기대될 수밖에 없죠.

또한 슬로우밀리를 시공하는 '하우텍' 은 2020년 종합건설업자 시공 능력 평가액 <건축공사업> 6691개 업체 기준 도급순위 42위에 달하는 우량 기업입니다. 우량 기업인 만큼 시공 기술 및 추후 사후관리에 대해서도 안심할 수 있습니다.

Q. 이렇게 도급순위가 높은 우량 시공사가 어떻게 슬로우밀리를 시공하게 됐나요?

가장 큰 건 시공사 입장에서도 규모의 경제가 가능하기 때문이에요. 4개 + a 지점이 비슷한 시공 공법으로 동일한 시공사와 계약을 하니, 시공사 입장에서는 큰 규모의 공사를 진행하는 것이나 마찬가지입니다.

또한 '슬로우밀리' 전 지점이 일괄 자재 구매를 하기 때문에 비싼 자재라도 타 빌라 대비 더 낮은 단가로 수급이 가능해요. 덕분에 빌라에서 사용할 수 없는 고급 자재를 사용함에도 전체 공사비는 높아지지 않아요. 이런 게 오롯이 거주자분들에게 돌아갑니다. 결국 거주자분들이나 인근 거주민들에게 좋은 평판을 들을 수밖에 없고, 시공사 입장에서도 빌라를 시공한다기보다는 좋은 주택을 지은 셈이 되는 거죠.

빌라에 규모의 경제를 실현하고, 브랜딩을 하는 건 어느 업체에서도 하지 않았고, 할 수 없는 거예요. 오직 '슬로우밀리'만이 가능한 일입니다.

Q. 시공사를 선정할 때 도급순위가 높은 시공사를 선정하는 게 왜 중요한가요?

도급 순위는 시공사가 전년도에 수주한 도급 금액을 기준으로 등수를 매기는 거예요. 도급 순위가 높다는 것은 그만큼 수주한 금액이 높다는 거고, 건실한 기업이라는 의미죠.

만약 거주하다가 건물에 하자가 생기면 시공사에서 발행한 하자 보수 이행증권에 따라 하자 보수가 진행됩니다. 하지만 작은 시공사, 도급 순위가 낮은 시공사 같은 경우 이를 잘 이행하지 않아 분쟁이 발생하는 경우도 왕왕 있어요. 규모가 있는, 도급 순위가 높은 시공사는 대부분 문제없이 하자 보수가 진행되고, 대응이 빠른 편입니다.

Q. 면허를 대여해서 공사를 하는 업체도 있다고 들었어요.

면대라고 하는데, 생각보다 빌라 공사를 하는 업체 중에는 많은 편입니다. 시공사를 설립하기 위해서는 최소 요건이 여러 가지 있는데, 개인이 감당하기엔 부담이 큰 편이에요. 그래서 실력은 있는데, 자금이 부족한 분들이 건설업을 영위하기 위해 면대인으로 사업을 하시는 경우가 있죠.

Q. 면대 업체를 통해 시공을 하면 어떤 문제가 있나요?

면대 업체의 실력의 문제보다는 사후 관리에서 문제가 발생할 수 있어요. 면허를 대여했기 때문에 도급 계약을 맺는 대상이 면허를 빌려준 업체에요. 면허를 빌려준 업체가 직접 시공을 하지 않았는데, 애프터서비스를 제대로 해줄지 확신할 수 없습니다.

그리고 공사 현장을 컨트롤하는 사람이 면허를 대여해온 사람이기 때문에 그분이 잘못해도 책임은 면허를 빌려준 시공사에게 있어요. 책임 소재가 불명확하게 될 확률이 높기 때문에 공사 현장에 문제가 없으리란 보장이 없습니다.

슬로우밀리 CM담당 건축가 류상호 #01

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